La sottoscrizione di un contratto di mutuo prevede l’analisi di tutti i dettagli del piano di rimborso. Quando sopraggiungono difficoltà che lo rendono meno sostenibile è possibile scegliere la surrogazione.
Surrogazione mutuo: le basi normative
La surrogazione del mutuo è un contratto che consente di trasferire il piano di rimborso da un istituto di credito a un altro, mutando le condizioni di rimborso.
La surrogazione del mutuo è disponibile in Italia dal 2007, in seguito all’approvazione del Decreto Bersani, che ha reso possibile il trasferimento del mutuo senza nessuna spesa a carico del beneficiario.
Cosa cambia con il trasferimento
Quando si opta per la surrogazione del mutuo è bene avere le idee chiare su cosa cambia una volta formalizzato il trasferimento del piano di rimborso da un istituto di credito a un altro.
L’ipoteca iscritta originariamente non viene cancellata, così come non varia l’entità del debito residuo. A subire mutamenti possono essere la tipologia del tasso e la durata del piano di ammortamento.
In questa peculiarità risiede il principale vantaggio per il mutuatario che opta per l’opzione di surroga del mutuo per l’acquisto della casa.
Surroga: le diverse tipologie
La surrogazione del mutuo abitativo è un intervento semplificato del quale è possibile parlare facendo riferimento a due tipologie tecniche. Vediamo le differenze.
- Surroga bilaterale: la surroga bilaterale, in sede di ufficializzazione del contratto, prevede il coinvolgimento del nuovo istituto di credito - tecnicamente noto come ente surrogante - e del debitore.
- Surroga trilaterale: la surroga trilaterale, come è chiaro dal nome, prevede il coinvolgimento di un terzo soggetto, ossia la banca surrogata. A livello pratico si concretizza il tutto con un unico atto notarile che contiene le specifiche sul nuovo contratto di surroga, la quietanza di estinzione del mutuo originario, un impegno ufficiale incentrato sul mantenimento dell’ipoteca iscritta al momento dell’accensione del mutuo principale.
Le alternative alla surrogazione
La surrogazione non è l’unica opzione disponibile in caso di poca sostenibilità di un piano. Un’altra alternativa utile in questi casi è la sostituzione, che si differenzia dalla surroga per il fatto di prevedere l’estinzione del finanziamento originario grazie a una specifica linea di credito resa disponibile dal nuovo istituto.
La sostituzione consente al cliente di scegliere tra un numero più ampio di opzioni sul mutuo, ma ha come contro la necessità di sostenere spese accessorie come gli oneri di perizia e istruttoria.
L’ultima alternativa da considerare è infine la rinegoziazione, che non prevede il cambio di istituto di credito ma solo il mutamento di condizioni come il tasso o la durata del piano di ammortamento.
La rinegoziazione viene concessa sia a mutuatari virtuosi sia a soggetti che hanno avuto problemi con i pagamenti. Nel primo caso è interesse della banca non perdere un cliente affidabile, nel secondo entra in gioco la necessità di sbloccare una situazione di stallo ed evitare di far partire le procedure di sgombero dell’immobile.