Perché scegliere la surroga del mutuo
I mutui surroga, almeno in Italia, convengono. La mobilità tra gli istituti di credito è nel nostro Paese una realtà molto diffusa e redditizia, soprattutto in questi anni di crisi economica.
A beneficiare della surroga sono in primo luogo i cittadini, che possono “migrare” da una banca all’altra alla ricerca delle migliori condizioni di mercato. Secondariamente la portabilità è vantaggiosa per le banche stesse, che hanno l’opportunità di attingere al bacino clienti della concorrenza. Per surroga “all’italiana”, infatti, si intende la possibilità di trasferire il mutuo a un altro istituto di credito, senza subire penalità.
E’ una opportunità da cogliere non solo per il meccanismo in sé, che favorisce la concorrenza e di conseguenza abbassa i costi, ma anche perché le condizioni finanziarie sono oggi molto diverse, e più favorevoli rispetto a qualche anno fa.
La nuova politica monetaria della Banca Centrale Europea ha infatti innescato un abbassamento dei rendimenti che si riflette anche nei tassi di interesse applicati ai finanziamenti.
Basti pensare che l’EURIBOR, il parametro che influisce maggiormente sui mutui a tasso variabile, rasenta lo zero e in alcuni casi (come quello a tre mesi) è addirittura leggermente negativo. Stesso discorso per l’EURIRS, il parametro che influisce sui mutui a tasso fisso.
Il decreto Bersani
Se i mutui surroga stanno avendo successo, il merito è soprattutto di Pierluigi Bersani, che nel 2007, in veste di ministro, ha promosso l’annullamento delle panali in caso di surroga. Una legge, questa, che ha giovato al sistema creditizio italiano ma che oggi è in pericolo a causa di una direttiva varata a livello comunitario.
L’UE, infatti, in una prospettiva di omogeneizzazione dei sistemi creditizi dei paesi membri, sta imponendo ovunque il ritorno alle penali. I governi nazionali sono tenuti a rispettare le direttive, anche se, per fortuna, la direttiva in questione è piuttosto sibillina e offre qualche margine (positivo) di interpretazione.
“Gli Stati membri possono prevedere che il creditore (la banca) abbia diritto, laddove giustificato, a un indennizzo equo e obiettivo per gli eventuali costi direttamente connessi al rimborso anticipato del mutuo”. I verbi “potere” e “prevedere”, in questo caso, possono rappresentare un appiglio per l’Italia, nel generale intento di evitare il ripristino delle penali.
Perché accendere un mutuo surroga
Ma perché scegliere di accedere un mutuo surroga? Capita spesso che dopo aver sottoscritto un mutuo le rate di ammortamento risultino troppo pesanti per il beneficiario. Quanti non sono più soddisfatti delle condizioni applicate al proprio mutuo ipotecario possono scegliere di ricorrere alla portabilità.
Opzione che consente quindi di trasportare il finanziamento in corso presso un istituto di credito diverso da quello che ha concesso il prestito. Trasferimento che può comportare l’applicazione di condizioni più vantaggiose.
Quando si parla di mutui surroga è necessario chiarire innanzitutto come funziona la portabilità. Si tratta di una forma di trasferimento del mutuo che passa da un istituto di credito all’altro. Quest’ultimo si occupa di estinguere il debito che la banca precedente vanta nei confronti del mutuatario facendosi così carico del debito stesso.
Trattandosi di un trasferimento, la portabilità del mutuo non prevede la possibilità di ottenere maggiore liquidità. È fondamentale quindi che l’importo del mutuo surrogato sia esattamente equivalente al debito vantato dalla banca originaria nei confronti del mutuatario.
Tra i principali vantaggi della surrogazione troviamo il fatto che nonostante l’accensione del nuovo mutuo, è possibile mantenere l’ipoteca immobiliare. Cosa che consente di evitare costi piuttosto elevati.
Come già accennato, poi, surrogando un mutuo è possibile modificare tutte le condizioni di rimborso, rinegoziando di fatto l’intero finanziamento. È quindi possibile modificare, in accordo con la banca subentrante, sia il tasso di interesse, che l’importo e la frequenza delle rate.
Tra le varie voci che è possibile rinegoziare troviamo anche lo spread e tutti i vari costi applicati dalla banca (istruttoria, comunicazioni, gestione della rata, ecc.).
I benefici
Cosa comporta scegliere di ricorrere ai mutui surroga? Ricorrendo alla surrogazione è possibile quindi alleggerire l’importo della rata di ammortamento. Quanti desiderano allungare il periodo di ammortamento hanno inoltre la possibilità di scegliere una soluzione di rimborso più estesa nel tempo.
È possibile inoltre cambiare la frequenza delle rate. Si può passare per esempio da un finanziamento con rate semestrali ad uno con pagamenti a cadenza mensile. Ovviamente è possibile modificare anche il tasso di interesse applicato al finanziamento, cosa che consente non solo di ottenere un Tan più basso ma anche di passare da tasso fisso a variabile o misto.
Per quanto riguarda i costi applicati ai mutui surroga, ricordiamo che le operazioni di portabilità non prevedono alcun costo per il beneficiario. Questo in base a quanto stabilito previsto dal Decreto Bersani.
Decreto che stabilisce l’assenza di costi notarili e spese di istruttoria del mutuo. Assenti anche le spese legate alla perizia dell’immobile posto a garanzia del finanziamento. Tutte queste spese infatti sono a carico dell’istituto di credito che subentra nella surroga.
Contestualmente alla surrogazione è possibile anche traslocare presso la nuova banca i costi relativi all’assicurazione acceso a copertura del mutuo. In alternativa è possibile anche richiedere il rimborso per il periodo in cui non si godrà della copertura assicurativa e stipularne una nuova con l’istituto presso cui si effettua la surroga.
Come ottenere surroga con liquidità
Come abbiamo visto il principale limite dei mutui surroga è non consentono al beneficiario di ottenere nuova liquidità. Questo non significa però che quanti spostano il mutuo in corso presso una nuova banca non possono ottenere maggiore liquidità. In tal caso però è necessario ricorrere ad una soluzione alternativa alla surrogazione.
Stiamo parlando della sostituzione del mutuo. Operazione che consente di spostare il mutuo in corso presso una nuova banca e non solo modificare tutte le condizioni di rimborso ma anche aggiungere liquidità.
Da considerare però che la sostituzione del mutuo presenta anche diversi svantaggi se paragonata alla surroga. Sono infatti previsti costi, che dovrà sostenere il beneficiario, per il trasferimento da una banca all’altra.
Non solo. Non potendo mantenere l’ipoteca in corso, la sostituzione del mutuo prevede anche spese notarili per quanto riguarda la chiusura della vecchia ipoteca e la contestuale apertura di quella nuova.
È importante dunque non confondere la surroga del mutuo con la sostituzione del mutuo. Mentre la prima permette di trasferire il mutuo senza sostenere alcun costo, la seconda prevede il pagamento di diverse spese ma consente anche la connessione di nuove somme.
Presentazione della domanda
Ora che abbiamo visto quali sono le caratteristiche dei mutui surroga passiamo alla questione della richiesta. Quanti desiderano ottenere un finanziamento di questo tipo devono innanzitutto selezionare la banca o società finanziaria presso la quale desiderano trasferire il mutuo.
La surroga infatti è una possibilità a disposizione di tutti coloro che hanno in corso un finanziamento ipotecario. Per avviare la procedura di surroga la prima cosa che si deve fare è presentarsi presso una filiale della banca presentando tutta la documentazione attestante la proprietà della casa e quelli relativi al mutuo che si desidera trasferire.
Una volta raggiunto un accordo con il nuovo istituto di credito sarà sufficiente sottoscrivere il contratto di finanziamento. Contratto in cui saranno indicate tutte le nuove condizioni del mutuo. sarà quindi la banca subentrante ad occuparsi di comunicare con quella che ha concesso il finanziamento, al fine di coordinare le operazioni di trasferimento.
Ovviamente è consigliabile comunicare alla propria banca la volontà di trasferire il finanziamento prima di dare il via alla procedura di mutui surroga. A tal proposito è necessario ricordare che mentre la banca originaria non può opporsi alla surroga del mutuo, nessun istituto di credito è obbligato a surrogare un finanziamento. Banche e finanziarie valutano ogni richiesta di mutui surroga caso per caso.
È possibile inoltre che una volta comunicata alla propria banca la volontà di trasferire il finanziamento, questa proponga al mutuatario una rinegoziazione del mutuo. Soluzione che consentirebbe di ridiscutere le condizioni del mutuo, dal tasso alla rata di ammortamento, senza sostenere alcun costo.
Le migliori offerte di mutui surroga 2017
Ora che abbiamo visto quali sono le condizioni dei mutui surroga e come ottenerli, passiamo alla questione delle migliori offerte. Prima di procedere alla richiesta di surrogazione infatti è consigliabile valutare le varie offerte di mutui surroga presenti nel mercato al fine di scegliere la soluzione che meglio soddisfa le proprie esigenze.
In ogni caso ricordiamo che prima di ricorrere alla surroga del mutuo è possibile richiedere alla propria banca una rinegoziazione del mutuo. Opzione che in teoria potrebbe consentire al cliente di ottenere condizioni tanto vantaggiose quanto quelle offerte con la surrogazione del mutuo.
Ma quali sono le proposte più interessanti del momento? Il modo migliore per trovare le offerte di mutui surroga più vantaggiose è quella di utilizzare un comparatore online, ossia un sito internet specializzato nel confronto di mutui e prestiti. Noi abbiamo scelto di sfruttare Mutuionline.it.
Per quanto riguarda il profilo del richiedente e il mutuo per cui andremo ad effettuare la ricerca delle offerte mutui surroga migliori, abbiamo ipotizzato di surrogare un finanziamento con un debito residuo pari a 110 mila euro.
Denaro che desideriamo rimborsare con un mutuo surroga della durata di 20 anni e con tasso di interesse fisso. Per quanto riguarda il valore dell’immobile posto a garanzia del mutuo, abbiamo ipotizzato una casa del valore di 250 mila euro.
Passiamo quindi al profilo del richiedente. Abbiamo immaginato che a richiedere il finanziamento sia un lavoratore con contratto di lavoro a tempo indeterminato e con uno stipendio mensile pari a 1500 euro.
Migliori mutui a tasso fisso
A queste condizioni, la migliore offerta è quella di Intesa Sanpaolo. Il prodotto in questione è Mutuo Domus Fisso che prevede una rata mensile pari a 543,54 euro. Il tasso d’interesse (Tan) è fisso al 1,75% mentre il Taeg si attesta all’1,87%. Non sono previste spese di istruttoria né per la perizia del finanziamento.
In seconda posizione troviamo l’offerta TrasformaMutuo di Bnl. In questo caso la rata mensile da corrispondere è pari a 548,69 euro mentre il tasso d’interesse (Tan) è fisso all’1,85%. Il Taeg è pari all’1,91%. Anche in questo caso non sono previste spese di istruttoria della pratica né di perizia.
Pressoché identica l’offerta di Unicredit che alle condizioni da noi specificate prevede una rata mensile pari a 548,69 euro. Anche in questo caso il tasso d’interesse fisso previsto si attesta all’1,85% mentre il Taeg è pari all’1,93%. Il nome del prodotto è Mutuo Valore Italia Tasso Finito e non solo previste spese iniziali.
Le offerte a tasso variabile
Le cose cambiano invece per quanti desiderano sottoscrivere mutui surroga a tasso variabile. Ovviamente per effettuare la simulazione abbiamo lasciato invariati tutti gli altri parametri (profilo del richiedente, importo del mutuo, durata, ecc.). Vediamo quindi quali sono le offerte di mutui surroga a tasso variabile più vantaggiose del momento.
Prima l’offerta di Bnl che con TrasformaMutuo ci propone un Taeg addirittura al di sotto dell’1%. La rata mensile è pari a 495,06 euro mentre Tan e Taeg sono pari rispettivamente allo 0,78% e allo 0,83%. Non sono previste spese di apertura del finanziamento e il tasso d’interesse (Tan) viene definito in base al valore del parametro Euribor 1 mese, maggiorato di 1,15 punti percentuali.
La seconda offerta più conveniente tra i mutui surroga a tasso variabile attualmente attivi è quella bel Banco di Sardegna. Il prodotto prende il nome di Mutuo con Surroga e nella sua versione a tasso variabile (Euribor) prevede, a fronte di un mutuo da 110 mila euro da rimborsare un 20 anni, una rata mensile pari a 494,92.
Il tasso è pari allo 0,78% e viene calcolato in base al valore dell’Euribor 6 mesi a cui si aggiunge uno spread dell’1,05%. Il Taeg invece si attesa allo 0,86%.
Chiudiamo la nostra selezione dei migliori mutui surroga a tasso variabile con l’offerta di Bancadinamica. Mutuo Bancadinamica, questo il nome del finanziamento che ci propone il nostro comparatore online, ci offre una rata mensile pari a 499,53 euro e un Tan variabile pari allo 0,87%.
In questo caso il parametro di riferimento per la definizione del tasso è l’Euribor 3 mesi, maggiorato di uno spread dell’1,20%. Il Taeg è pari allo 0,88% e non sono previste spese per l’apertura del finanziamento.
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