Come modificare le condizioni di rimborso attraverso la surroga mutuo
L’accesso al credito è ormai un’esigenza per la maggior parte dei cittadini. Sono in molti, infatti, a richiedere un mutuo per finanziare l’acquisto di un immobile, opere di ristrutturazione, o investimenti varia natura. Capita spesso però (soprattutto se si sottoscrive un finanziamento a tasso variabile) che col passare del tempo la rata del mutuo non risulti più sostenibile o, più semplicemente, vi siano sul mercato soluzioni più convenienti.
In questi casi vi sono varie soluzioni per cambiare mutuo, primo tra tutti la surrogazione che consente di trasferire gratuitamente il finanziamento presso un altro istituto di credito. La surroga permette di modificare le condizioni di rimborso (tasso, spread e frequenza delle rate) ma non l’importo finanziato.
In altre parole non è possibile trasferire il finanziamento per ottenere nuova liquidità, poiché la somma da rimborsare dovrà corrispondere esattamente al debito residuo che il mutuatario aveva nei confronti della banca originaria. La surroga del mutuo prevede inoltre il trasferimento dell’ipoteca e della polizza assicurativa associata.
Sostituzione: cambiare mutuo e banca per ottenere nuova liquidità
Chi invece desidera ottenere nuova liquidità, può ricorrere alla sostituzione, pratica che consente di trasferire il finanziamento estinguendo il mutuo in corso e accendendone uno nuovo presso un altro istituto. A differenza di quanto accade con la surroga, la sostituzione del mutuo prevede il pagamento delle spese legate a:
- estinzione del vecchio mutuo
- imposta sostitutiva sul nuovo mutuo
- cancellazione della vecchia e iscrizione della nuova ipoteca
- istruttoria e perizia
- atto di mutuo.
Sostituendo il mutuo non si perdono le agevolazioni fiscali collegate. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che se il nuovo mutuo ha un valore superiore al debito residuo, si mantiene la detrazione degli interessi. Agevolazione che però riguarderà solo la somma corrispondente al capitale residuo più le spese per la sostituzione.
Rinegoziazione mutuo: nuove condizioni senza cambiare istituto di credito
Quanti invece desiderano modificare le condizioni di rimborso del mutuo, senza passare ad un nuovo istituto, possono percorrere la strada della rinegoziazione. Si tratta di una pratica consente di modificare tasso di interesse, spread ed altre condizioni di rimborso del credito, ma non di ottenere nuova liquidità (in tal caso si parla di rifinanziamento).
Come previsto dall’art. 120 del Testo Unico Bancario, la rinegoziazione non prevede spese per il mutuatario, la banca non può quindi applicare alcuna commissione all’operazione. Il cliente può richiedere la rinegoziazione inviando alla banca una raccomandata in cui indica le condizioni contrattuali che desidera modificare.
La rinegoziazione è possibile però solo se le due parti raggiungono un punto d’incontro, in tal caso l’accordo potrà essere stipulato attraverso una scrittura privata. Non è necessario quindi l’intervento di un notaio.
In ogni caso è bene precisare che per cambiare mutuo è sempre necessario il consenso della banca che si farà carico del finanziamento (nuovo istituto in caso di surroga e sostituzione, banca originaria per le rinegoziazioni). Allo stesso modo quando un mutuatario decide di trasferire il finanziamento presso un nuovo istituto, la banca originaria non può opporsi in alcun modo.