L’accollo mutuo consiste nel subentrare nelle obbligazioni contratte da chi ha già acceso un mutuo per l’acquisto di un immobile, senza aver però estinto completamente le rate. Scopriamone tutti gli aspetti utili per il mutuatario.
Accollo mutuo: come funziona il contratto
L’accollo mutuo è regolato dal codice civile - per la precisione dall’articolo 1273 - e prevede la stipula di un contratto tra il mutuatario originale e il soggetto intenzionato a subentrare nel pagamento delle rate e quindi ad acquistare l’immobile.
Il vantaggio principale di questa scelta risiede nella possibilità di aggirare molte difficoltà di accesso al credito, frequenti quando ci si rivolge direttamente a banche e società finanziarie. Le tipologie di accollo del mutuo sono due. Ecco quali sono le differenze tra accollo cumulativo e accollo liberatorio.
Accollo del mutuo: come funziona quello cumulativo
L’accollo mutuo cumulativo è quello più diffuso in Italia. La principale caratteristica consiste nel fatto che il contraente originario non viene liberato da tutti gli obblighi finanziari nei confronti dell’istituto di credito.
Per quale motivo? Perché in caso d’insolvenza da parte del nuovo mutuatario la banca può comunque rivalersi sull’acquirente originario. Ecco invece cosa è previsto in caso di scelta dell’accollo liberatorio.
Accollo liberatorio: ecco come funziona
L’accollo mutuo liberatorio prevede che, in sede di contratto stipulato con il subentrante, il contraente originario richieda espressamente di essere liberato da qualsiasi tipo di obbligo finanziario nei confronti dell’istituto di credito presso il quale ha acceso il mutuo.
In questo caso tutti gli oneri rimangono a carico del subentrante, che diventa la figura principale a cui la banca fa riferimento in caso d’insolvenza. L’accollo liberatorio può inoltre prevedere la modifica delle condizioni previste dal contratto originario.
Se il contraente principale - giuridicamente definito accollato - è un costruttore, il mutuatario che subentra ha la possibilità di accollarsi l’80% del valore dell’immobile, mentre in caso di accollato privato è possibile includere nel contratto tutto il debito residuo.
Accollo mutuo ipotecario: quali spese sono previste?
L’accollo mutuo non prevede spese e consente al contraente di evitare oneri finanziari notarili o d’istruttoria. Alcuni istituti di credito possono però chiedere una commissione di subentro, che si aggira attorno all’1% del debito residuo.
Risulta opportuno specificare che non è automatico che le banche aderiscano all’accollo del mutuo, in quanto è necessario l’accertamento dell’affidabilità creditizia del contraente, che deve essere giudicato finanziariamente capace di coprire il debito (in caso di accollo liberatorio vengono infatti richiesti documenti attestanti la situazione reddituale).
In caso di mancata adesione da parte dell’istituto di credito l’accollo del mutuo è inquadrabile come accordo privato tra accollato e accollante, senza alcuna modifica degli impegni del primo con la banca.